Verduurzamen gemengde VvE: wat is de positie van de huurder?

De verduurzamingsopgave voor appartementencomplexen is groot, maar de juridische weg ernaartoe is vaak complex. Met name de verduurzaming van ‘gemengde’ Verenigingen van Eigenaars (VvE ‘s), waar zowel eigenaar-bewoners als huurders wonen, ontstaat regelmatig een juridisch spanningsveld. Want hoewel de VvE beslist over de gezamenlijke buitenkant en installaties, is het de huurder die de monteur over de vloer krijgt. Wat is de positie van de huurder bij deze verduurzamingsslag?

De positie van de huurder

De positie van de huurder binnen een VvE is opvallend. Zo hebben huurders geen formeel stemrecht in de VvE-vergadering en kunnen besluiten van de VvE niet door de rechter laten vernietigen (zie o.a. Rechtbank Amsterdam 27 januari 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:326). Toch kunnen zij in de praktijk een project flink vertragen.

Huurders zijn gebonden aan de regels in het splitsingsreglement over het gebruik van onderhoud van het gebouw (artikel 5:120 lid 2 BW). Dit betekent dat zij toegang moeten verlenen voor werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen. Maar wanneer wordt verduurzaming een verplichting om te ‘gedogen’?

Groen is (steeds vaker) dringend

Bij verduurzaming moet onderscheid gemaakt worden tussen dringende werkzaamheden en renovatie. ‘Dringende werkzaamheden’ worden aangemerkt als werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Als de dringende werkzaamheden ingrijpend zijn, kunnen zij in het huurrecht zelfs als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW worden aangemerkt. De huurder moet deze werkzaamheden dan gedogen. Onder ‘renovatie’ vallen verbeteringen die het woongenot verhogen (zie HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726 en de noot van mr. Huydecoper). Hiervoor is doorgaans instemming van 70% van de huurders nodig (artikel 7:220 BW).

Waar zaken als isolatie, HR++ glas en aansluiting op een warmtenet voorheen vaak als renovatie werden gezien, merken rechters dit nu steeds vaker aan als dringende werkzaamheden. De reden? De maatschappelijke noodzaak om klimaatdoelstellingen te halen. Zo oordeelde rechtbank Noord-Holland (ECL:NL:RBNHO:2024:11673) dat een huurder de aansluiting op een warmtenet en zonnepanelen simpelweg moest toestaan vanwege dit algemeen belang.

Verhuurder aan zet: de inspanningsverplichting

Verhuurders (zoals bijvoorbeeld woningcorporaties) hebben een inspanningsverplichting om gebreken te verhelpen, ook als die zich in de gemeenschappelijke delen van de VvE bevinden. Zij kunnen zich niet verschuilen achter een onwillige VvE. De verhuurder moet alles doen wat in zijn macht ligt, inclusief procederen tegen de VvE, om herstel of noodzakelijke verduurzaming af te dwingen.

Zelfs enkel glas kan tegenwoordig onder omstandigheden als een ‘gebrek’ worden gezien, waarbij de rechter niet alleen kijkt naar het huurgenot, maar ook naar het klimaatbelang (zie bijvoorbeeld: ECLI:NL:RBAMS:2024:619).

Nieuwe rechten voor de huurder bij verduurzaming VvE?

Momenteel is het initiatiefrecht van huurders (artikelen 7:215 en 7:243 BW) om zelf te verduurzamen in een VvE beperkt, omdat de VvE altijd toestemming voor dergelijke werkzaamheden moet geven. Er is echter wetgeving in de maak die een collectief initiatiefrecht introduceert. Als 70% van de huurders in een complex een energiebesparend voorstel doen, zouden de overige huurders (en de verhuurder) hieraan gebonden kunnen worden.

Advies voor de praktijk

Hoewel de juridische teugels voor verhuurders door de vergroening van het recht lijken aan te trekken, blijft communicatie de sleutel. Het is verstandig om huurders tijdig en transparant te betrekken. Dit voorkomt niet alleen procedures, maar zorgt ook voor het nodige draagvlak bij ingrijpende projecten.

Wil je meer weten over verduurzaming en VvE-recht? De advocaten van Lexys hebben ruime ervaring met (het voorkomen van) VvE-geschillen en huurrecht. Wij kunnen je adviseren over besluitvorming binnen de VvE en de juridische positie van uw huurders.