
Verkoper aansprakelijk voor lekke kelderbak? (deel 1 van de blogserie ‘Natte Voeten’)
De bladeren zijn al een paar maanden geleden van de bomen gevallen en de donkere dagen hebben hun intrede gedaan. En dat niet alleen. Daarbij krijg je ook nog een boel regen! De aanhoudende regenval in Nederland leidt tot een stijging van het grondwaterpeil. De afgelopen jaren viel er meer neerslag dan de bodem kon verwerken, waardoor het overtollige water zich ophoopte in de grondlagen. Ook de verwachtingen voor komend jaar voorspellen weinig verbetering. Het gevolg? Veel juridische procedures over lekkende kelderbakken. De verkopers van je woning hadden er wellicht (nog) geen last van, maar jij wel. Wie is er dan aansprakelijk?
Verkoper wist niets van lekke kelderbak: probleem kwam aan het licht na hoog grondwater
Myrthe de Vries is advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht en heeft een blogserie geschreven over dit probleem. Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor een kelderbak die de hoge grondwaterstanden niet aan kan? En hoe zit het als de bak altijd al lek was, maar dit probleem zich pas nu manifesteert? Advocaat De Vries bespreekt deze problemen in de serie ‘Natte Voeten’ en legt uit wanneer een lekke kelderbak een verborgen gebrek (non-conformiteit) oplevert.
Lekke kelderbak of kelderbak te laag voor stijgende grondwaterstand?
De gevolgen van hoge grondwaterstanden kunnen aanzienlijk zijn. We zijn inmiddels allemaal bekend met overstromingen, die vooral in het zuiden van Nederland hebben plaatsgevonden. De infrastructuur heeft ook te lijden onder het hoge grondwater. In januari 2023 kwam de Vollenhoventunnel op de A28, vlakbij Zeist, bijvoorbeeld 1,2 centimeter omhoog door het hoge grondwater. Dat werd weliswaar mede veroorzaakt door de toegepaste, maar zonder de hoge grondwaterstand was het probleem er niet geweest. In totaal zijn er inmiddels zeven tunnels in Nederland die te kampen hebben met soortgelijke problemen.
Problemen met kelderbak door hoog grondwater
Maar ook op kleinere en meer persoonlijke schaal ervaren mensen hinder. In steeds meer kelders, souterrains en kruipruimtes loopt er water naar binnen, omdat de constructies van woningen simpelweg niet ontworpen zijn om deze extreme omstandigheden aan te kunnen. Dit roept juridische vragen op.
Kan je bijvoorbeeld de verkoper van jouw woning aansprakelijk stellen als je de woning kortgeleden gekocht hebt? Ligt de verantwoordelijkheid voor het verhogen van de kelderbak bij de Vereniging van Eigenaren (VvE) of de individuele eigenaar die het exclusieve gebruiksrecht van de kelder heeft? En kan een verhuurder aangesproken worden maatregelen te nemen wanneer er schimmeloverlast optreedt als gevolg van een vochtige kruipruimte?
Verkoper aanspreken op lekke kelderbak
Om te bepalen of je de verkoper van jouw woning kunt aanspreken op de wateroverlast, moet eerst worden gekeken of jij als koper het gebrek kende of had moeten kennen. Als de verkoper bijvoorbeeld heeft gemeld dat er in het verleden wateroverlast in de kelder is geweest en dit probleem niet is verholpen, wordt van jou als koper verwacht dat je verder onderzoek doet. In zo’n geval is er mogelijk geen sprake van een verborgen gebrek waar je de verkoper op kunt aanspreken.
Tekortkoming in de nakoming van koopovereenkomst
Als de verkoper echter niets heeft gemeld over vochtproblemen, kan het wél om een verborgen gebrek gaan. Dit geldt in het geval dat de verkoper bekend was met het gebrek maar dit verzweeg, en ook in het geval dat de verkoper niet bekend was met het gebrek. Dit is niet het geval wanneer het gebrek is ontstaan nadat de woning is geleverd. Vanaf dat moment gaat het risico over op de koper.
Of je de verkoper aansprakelijk kunt stellen, hangt met name af van wat er in de koopovereenkomst is vastgelegd. Heb je de woning gekocht “as-is, where-is”, dan is het moeilijker om de verkoper succesvol aansprakelijk te stellen. Dit verandert echter wanneer je kan aantonen dat de verkoper op de hoogte was van de vochtproblemen en dit opzettelijk heeft verzwegen. Een aankoop “as-is, where-is,” is echter niet standaard.
Ouderdomsclausule in koopovereenkomst woning
Datzelfde geldt als er sprake is van een ouderdomsclausule. Daarbij is dan ook van belang hoe die precies is geformuleerd. Sluit de ouderdomsclausule bijvoorbeeld alleen problemen uit die door ouderdom komen, of sluit die aansprakelijkheid voor álle gebreken uit? En in het eerste geval: komt de lekkage door ouderdom, of simpelweg doordat de kelderbak niet goed geconstrueerd is?
Uitgangspunt: garantie voor normaal gebruik
In de meeste koopovereenkomsten staat dat de verkoper verplicht is de woning te leveren zonder gebreken die het normale gebruik belemmeren. Vochtproblemen in de kelder kunnen zo’n gebrek vormen. In dat geval komt de verkoper de koopovereenkomst niet na, en kan sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming. Wanneer je er in slaagt om dit aan te tonen, kan je de verkoper aansprakelijk stellen voor de herstelkosten.
Dwaling bij het sluiten van koopovereenkomst
Een andere optie is een beroep op dwaling. Van dwaling is sprake wanneer je een onjuiste voorstelling van zaken had, je de koopovereenkomst bij een juiste veronderstelling van zaken niet zou hebben gesloten en deze voorstelling van zaken te wijten is aan de inlichtingen van de verkoper. Wanneer bijvoorbeeld blijkt dat je veel geld uit moet geven aan het ophogen van de wanden van de kelderbak, had je deze kosten waarschijnlijk in de koopsom willen verdisconteren. Bij een succesvol beroep op dwaling kan de rechter de koopovereenkomst vernietigen. Een andere mogelijkheid is dat de rechter de koopovereenkomst slechts voor een gedeelte vernietigt. Namelijk een gedeelte van de koopsom, waardoor het nadeel dat jij lijdt gecompenseerd wordt.
Advocaat bij lekke kelderbak
Er zijn verschillende mogelijkheden om een verkoper aan te spreken bij wateroverlast in de kelder. Mocht je hiermee te maken krijgen, neem dan contact op met ons kantoor. Wij beoordelen graag welke route het beste is voor jouw situatie. Daarbij dient ook altijd te worden gekeken naar de verantwoordelijkheid van de VvE. Lees daarover het volgende blog in deze serie.