Rechter vindt COA hetzelfde als een hotel, terecht of onterecht?

Medio vorig jaar heeft de Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2024:12605) geoordeeld dat de opvang van vluchtelingen gelijk te stellen is aan exploitatie van een hotel. De huurder die in het gebouw eerst een hotel exploiteerde, maar het vervolgens in gebruik gaf aan het COA (het Centraal Orgaan opvang asielzoekers), handelde dus niet in strijd met de bestemming uit de huurovereenkomst. Is dat oordeel van de kantonrechter terecht, of is hier mogelijk sprake van een (tot op zekere hoogte) politiek gekleurd oordeel? Advocaat huurrecht Robert van Ewijk bespreekt het vonnis.

Bestemming in huurovereenkomst met Fletcher: hotel / café / restaurant

Het geschil speelde tussen de eigenaar van het gebouw (Stichting Vastgoed Beheer Nederland, SVBN) en Fletcher, een grote Nederlandse hotelexploitant. Fletcher huurt van SVBN het gebouw aan de Laan van Meerdervoort 108 in Den Haag. In het gebouw, ook wel bekend als het Fletcher Stadshotel Den Haag, zijn 47 slaapkamers, een bar en een restaurant. In de huurovereenkomst staat dat het gebouw bestemd is om te worden gebruikt als “hotel / café / restaurant”. Verder staat in de huurovereenkomst dat Fletcher zonder toestemming van SVBN, geen andere bestemming aan het gebouw mag geven. Daarnaast staat in de huurovereenkomst dat Fletcher het perceel ‘open zal houden ten behoeve van de hotelexploitatie’.

Opvang asielzoekers in Fletcher hotel

In mei 2023 gaf de gemeente Den Haag toestemming aan het COA om ongeveer 100 statushouders op te vangen in het Fletcher Stadshotel. Uitsluitend zogenaamde nareizers worden opgevangen. De AZC’s zijn vol, zodat het voor nareizers niet mogelijk is om bij hun partner of familie in het AZC te verblijven. Het Fletcher Stadshotel wordt daarom ingezet als noodopvanglocatie. Fletcher heeft vervolgens alle kamers tegen de gebruikelijke tarieven verhuurd aan het COA.

Dekking opstalverzekering opgezegd

De gebouweigenaar ziet dat niet zitten. Zij meent dat het gebruik als noodopvanglocatie in strijd is met de bestemming die in de huurovereenkomst staat. Dat betekent dat Fletcher tekortschiet in de nakoming daarvan. Bovendien heeft de verzekeraar van het gebouw aan SVBN laten weten dat het gebruik als noodopvanglocatie, een risicowijziging inhoudt en dat de polis daarom per direct wordt beëindigd. Weliswaar heeft SVBN het gebouw elders tegen een hogere premie weten te verzekeren en heeft Fletcher het premieverschil betaald, maar omdat Fletcher volgens SVBN wanprestatie levert, wil zij betaling van de contractuele boetes. Daarnaast wil SVBN schadevergoeding zien van Fletcher.

Geen reguliere hotelsituatie, maar toch geen strijd met de bestemming

De kantonrechter gaat daar niet in mee. Die oordeelt dat er geen sprake is van een reguliere hotelsituatie, maar vindt desondanks dat er geen strijd is met de contractuele bestemming. De kantonrechter overweegt dat de opvang “cruciale gelijkenissen vertoont met de exploitatie van een hotel”. Zo stelt de kantonrechter dat COA alle kamers heeft geboekt voor het verblijf van gasten en daar ook voor betaalt. Op basis van vooral dit argument, concludeert de kantonrechter dat het gebruik niet in strijd is met de bestemming ‘hotel’.

Tegenargumenten van SVBN van tafel geveegd

De argumenten dat:

• voor deze vorm van verhuur toestemming van de gemeente nodig was (lees: het valt dus niet binnen de publiekrechtelijke bestemming ‘hotel’);
• dat COA begeleiding en opvang biedt in het hotel, waaronder onderwijs, dagbesteding en zorg;
• dat de boeking voor anderhalf jaar is (in plaats van enkele nachten, zoals bij een hotel gebruikelijk is);
• het hotel in die periode niet beschikbaar is voor andere gasten;

maken allemaal niet dat er “geen sprake is van een normale hotelexploitatie”. Anders gezegd: ondanks al die argumenten, vindt de kantonrechter dat het gebruik nog steeds is gelijk te stellen met de exploitatie van een hotel. Op zich is dat opmerkelijk. Op basis van exact dezelfde argumenten, had namelijk net zo goed geoordeeld kunnen worden dat er juist wél sprake is van strijd met de bestemming. Kwantitatief zijn er in elk geval meer argumenten tegen het oordeel van de kantonrechter aan te voeren.

Schending verplichting om perceel open te houden als hotel?

Te meer nu in de huurovereenkomst ook de verplichting staat om het perceel open te houden voor de hotelexploitatie. Door het hotel aan één gebruiker te verhuren voor de duur van anderhalf jaar, waardoor andere gasten niet meer in het hotel kunnen verblijven, wordt naar mijn mening niet aan die verplichting voldaan. De kantonrechter doet dat echter af met de stelling dat “Inmiddels is geoordeeld dat de huidige hotelsituatie valt binnen de exploitatie van een hotel”, en dat Fletcher om die reden voornoemde verplichting niet geschonden heeft.

Die redenering klopt naar mijn mening niet. De verplichting om het gebouw als hotel te exploiteren, is net iets anders dan de expliciete verplichting om het perceel open te houden ten behoeve van die exploitatie. Dat is net wat breder. Zelfs als de verhuur aan COA nog binnen de bestemming hotel zou vallen (waar ik dus over waag te discussiëren), is daarmee nog niet gezegd dat Fletcher dus ook voldoet aan haar plicht het perceel open te houden voor de exploitatie van een hotel. Andere gasten zijn immers niet meer welkom.

Andere uitspraken over noodopvang in hotels

Dat laatste speelde ook min of meer een rol in een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 12 september 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:7642). Dat het terras van het hotel in die zaak openbleef voor passanten, was mede de reden dat werd geoordeeld dat door het hotel als noodopvang voor asielzoekers en statushouders te gebruiken, niet in strijd was met de huurrechtelijk overeengekomen bestemming ‘restaurant met logee-/hotelfunctie’. Volgens de rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2023:1874) verblijven asielzoekers niet kortdurend, wat niet op één lijn te stellen is met een hotelverblijf. Ook de rechtbank Utrecht (ECLI:NL:RBMNE:2023:758) oordeelde eerder dat het gebruik voor opvang van vluchtelingen in strijd is met de overeengekomen hotelbestemming.

Op basis van één kernargument stelt de Haagse kantonrechter echter dat er sprake is van cruciale gelijkenissen met de exploitatie van een hotel. Er zijn echter meerdere argumenten die laten zien dat er juist fundamentele verschillen zijn. Is het oordeel dan wel juridisch houdbaar?

Is het oordeel juridisch houdbaar?

Hierboven laat ik mij uit over de wijze waarop de kantonrechter het recht heeft toegepast en de overeenkomst heeft uitgelegd. Het vonnis vertelt ons niet wat de gedachten waren die de kantonrechter had. In haar noot onder dit vonnis schreef mr. J.K. Six-Hummel terecht dat “Gezien de problematiek rond het opvangen en huisvesten van asielzoekers en statushouders”, een beslissing als deze voor de rechter geen gemakkelijke opgave is. Zij voegde daar nog aan toe: “nog los van de beslissing over wat nog wel en wat niet meer ‘hotelexploitatie’ is.” Feit blijft dat als deze kantonrechter anders zou hebben geoordeeld, uiteindelijk mogelijk 100 statushouders op straat zouden zijn komen te staan. Een alternatief was er voor hen niet. Dat blijkt uit het vonnis en daar schiet de politiek naar mijn mening tekort.

Hoewel ik het op juridisch inhoudelijke gronden met het vonnis oneens ben, snap ik het oordeel dus wel.