Ernstige wateroverlast leidt tot ontbinding koopovereenkomst

De rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2025:6641) ontbond eerder deze maand de koopovereenkomst van een woning in Bloemendaal wegens ernstige wateroverlast in het souterrain. De lekkage was zodanig, dat de woning niet normaal gebruikt kon worden. De kopers, een ouder echtpaar van 76 en 86 jaar oud) ontbinden de koopovereenkomst om die reden. De rechtbank ging daarin mee en veroordeelde de verkoper bovendien om de schade van de koper te vergoeden. Advocaat vastgoed Robert van Ewijk bespreekt de uitspraak en legt uit wat deze betekent voor de praktijk.

Villa Rodesteijn getransformeerd tot 6 luxe appartementen

Het gaat in deze zaak om een Villa Rodesteijn gelegen aan de rand van Bloemendaal. De villa is meer dan 100 jaar oud. Cobraspen, een vastgoedontwikkelaar uit de regio Haarlem, is sinds 1990 eigenaar van de villa. Zij heeft deze enkele decennia als als kantoor verhuurd. Enkele jaren geleden heeft Cobraspen de villa getransformeerd tot 6 luxe appartementen. Een daarvan is gelegen in het souterrain, drie meter onder het maaiveld. Over die woning meldt de website van Cobraspen dat het om een volwaardige woning gaat waarvoor de kelder flink is uitgegraven. Ook de tuin is afgegraven om voor de woning een gelijkvloers terras te realiseren. Kosten noch moeite zijn dus bespaard. Desondanks volgde ontbinding en was het appartement de inzet van deze rechtszaak.

Bouwkundig onderzoek voor en mededelingsplicht verkoper

De kopers hebben voorafgaand aan de levering een bouwkundig onderzoek laten doen. Daarbij zijn geen verhoogd vochtwaardes aangetroffen. Echter konden de kwaliteit van de fundering en maatregelen tegen optrekkend vocht niet beoordeeld worden. De kopers vragen daarover informatie bij de verkoper, maar die gaf aan dat geen nader onderzoek noodzakelijk is omdat ‘geen enkele twijfel mogelijk is dat e.e.a. voldoet aan de normen’. Voor de kopers is dat voldoende informatie en zij gaan over tot de aankoop van de woning.

Lekkage in woning na levering

Na de levering gaat het mis. Op diverse plekken in de woning ontstaat lekkage. In opdracht van zowel de kopers als de VvE van Villa Rodesteijn, worden nadere onderzoeken verricht. Daaruit blijkt dat de woning niet waterdicht is, er sprake is van optrekkend en doorslaand vocht en dat dit in de komende jaren alleen maar zal verergeren. De conclusie is ook dat de gevels en scheidingswanden niet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving voldoen, waarin omschreven is dat vocht van buiten moet worden geweerd. Aan die norm wordt volgens de deskundigen zelfs “geenszins voldaan”.

Wateroverlast woning leidt tot non-conformiteit

De koper ontbindt daarom de koopovereenkomst. De rechter gaat hierin mee. De koper mocht verwachten dat er in de woning ‘gewoond’ kon worden. Gezien de ernst van de wateroverlast is dat niet mogelijk: door de hele woning zit vocht in de muren en nagenoeg alle gevels en wanden zijn niet waterdicht. Mede gezien het feit dat de villa door een professionele partij als Cobraspen is verbouwd tot luxe woonappartementen, hoefden kopers deze gebreken niet te verwachten. Daarom is er sprake van non-conformiteit. De ontbinding van de koopovereenkomst slaagt dus.

Verweer: verkoper wist ook niet van lekkage

Door de verkoper wordt nog aangevoerd dat die ook niet wist van de lekkages. Daarom zou er geen schending zijn van de mededelingsplicht. De rechter maakt korte metten met dat verweer. Voor non-conformiteit is niet relevant of de verkoper het gebrek kende. Ook is niet relevant of de mededelingsplicht is geschonden. De rechter verwijst daarvoor naar een uitspraak van de Hoge Raad uit 2020 (ECLI:NL:HR:2020:2003).

Advocaat bij ontbinding koopovereenkomst

Omdat de koop wordt ontbonden na de levering, moet die levering ongedaan worden gemaakt. In een ander blog zal ik bespreken dat daardoor nog wel een (kleine?) kink in de kabel komt. De verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden, is namelijk niet uitvoerbaar bij voorraad. De koper moet het hoger beroep dus afwachten. Dat had mogelijk kunnen worden ondervangen. Het blog daarover vind je hier. In een derde blog over deze uitspraak bespreek ik hoe de rechter omging met de door de kopers gevorderde schade. Dat blog vind je hier. Heb jij als koper of verkoper te maken met een vergelijkbare kwestie? Neem dan contact op met de specialist vastgoed van Lexys Advocaten.