Verkoper niet aansprakelijk, makelaar wel?

Uit de koopovereenkomsten van woningen (bijvoorbeeld het NVM-model koopovereenkomst of het Amsterdamse model koopovereenkomst), volgt wanneer de verkoper aansprakelijk is voor gebreken. Meestal is de aansprakelijkheid van de verkoper beperkt. Zo garandeert de verkoper doorgaans alleen maar dat de woning ‘als woning’ gebruikt kan worden. Daarnaast is bij oudere woningen meestal een ouderdomsclausule opgenomen. Voor kopers kan het daarom lastig zijn om de verkoper aan te spreken als er verborgen gebreken zijn. Veel boze kopers proberen daarom hun gram te halen door de makelaar aansprakelijk te stellen. Heel soms is dat terecht, maar dan moet de makelaar het wel echt bont hebben gemaakt.

Aansprakelijkheid van de makelaar

Advocaat Robert van Ewijk schreef voor deze website al eens eerder blogs over aansprakelijkheid van de makelaar. Zo besprak hij in 2024 een uitspraak van de NVM tuchtraad, die oordeelde dat de makelaar de erecode had geschonden, door te verzwijgen dat de woning niet mocht worden verhuurd. Een ander blog van de hand van Robert ging in op de vraag wanneer een makelaar aansprakelijk zou kunnen zijn. Het blog dat je hieronder leest, gaat in op rechtspraak over dit onderwerp.

De algemene regel: zorgvuldigheidsnorm

Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper als de makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Zo luidt de norm volgens vaste jurisprudentie. Het komt aan op het vertrouwen dat de koper in de gegeven omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen, bepaalde de Hoge Raad in het arrest van 13 juli 2018 (ECLI: ECLI:NL:HR:2018:1176).

Makelaar hoeft aspirant-koper niet te informeren over concurrerend bod

Het Hof ’s-Hertogenbosch oordeelde op 30 januari 2024 (ECLI:NL:GHSHE:2024:249) dat van de makelaar niet verwacht kan worden dat zij de aspirant koper moet informeren over een bod van een andere gegadigde partij. De koper stelde in deze zaak dat de makelaar het bod van de koper niet heeft overgebracht aan de verkoper, maar ook dat de potentiële koper niet wist dat er anderen waren die een bod uitbrachten.

Verhuurmakelaar jegens huurder aansprakelijk als de huurprijs in strijd met de regels is

In een zaak van het Hof Amsterdam van 14 juli 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:2890) volgde dat makelaars (bij bemiddeling) jegens een individuele huurder aansprakelijk kan zijn op grond van onrechtmatige daad wanneer zij in strijd handelt met een op haar rustende zorgvuldigheidsverplichting. De makelaar in deze kwestie trad op voor de woningeigenaar. De huurder (dus niet de contractpartij van de makelaar) stelde de makelaar aansprakelijk omdat de hoogte van de huurprijs in strijd met de regels was.

Volgens de huurder was de makelaar verplicht om dat mede te delen aan de aspirant-huurder. Deze verplichting was ontstaan doordat de huurder zodanig betrokken was bij de bemiddelingsovereenkomst, dat de makelaar verwacht werd naar zorgvuldigheidsnormen ook de belangen van de huurder in acht te nemen. Daarbij spelen de professionele deskundigheid van de makelaar, de afhankelijkheidspositie van de huurder en haar vertrouwen in de behartiging van haar belangen een rol. Er wordt dus verwacht dat makelaars de huurder voldoende informeren over het bestaan van regelgeving omtrent de huurprijs, huurprijstoetsing en Huurcommissie.

Verhuurmakelaar ook jegens verhuurder aansprakelijk bij huurprijs in strijd met de regels

Hetzelfde Gerechtshof vond in een andere zaak dat de verhuurmakelaar jegens de verhuurder – zijn eigen opdrachtgever dus – aansprakelijk was, omdat er fouten waren gemaakt met de huurprijs. De makelaar had namelijk bemiddeld bij een huurovereenkomst en had daarin een all-in prijs opgenomen. Dat mag niet zomaar. De huurder ging naar de huurcommissie en de huurprijs werd gecorrigeerd. Volgens het Gerechtshof Amsterdam was de makelaar jegens de verhuurder aansprakelijk voor de schade. Het Gerechtshof vond echter ook dat de makelaar in dit geval niet aansprakelijk was voor het feit dat de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkwam, terwijl dat onterecht was. Let wel: het hof kwam tot dat oordeel omdat de huurprijs nét onder de grens lag, de makelaar zorgvuldig had gehandeld en het om die reden te ver strekte om de makelaar aansprakelijk te achten voor het risico dat de huurprijs te hoog was vastgesteld.

Makelaar aansprakelijk: niet gemeld dat verbouwing in strijd met vergunning is

In de zaak van het Hof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2023:3572)  ging het om een woning die niet is verbouwd conform de afgegeven bouwvergunning. Aangezien makelaars de plicht hebben juiste informatie te verstrekken over de eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij deins aankoopbeslissing van belang kunnen zijn, was deze informatie over de non-conformiteit van de verbouwing wezenlijk. Onder de omstandigheden die in deze zaak diende, had de makelaar redelijkerwijs moeten begrijpen dat de verbouwing in strijd was met de vergunning. Het Hof oordeelde dan ook dat de makelaar niet zorgvuldig gehandeld heeft en aansprakelijk was.

Informatie over potentiële huurders

Uit een andere uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch  van 23 april 2024 (ECLI:NL:GHSHE:2024:1400) volgt dat van een makelaar verwacht mag worden dat hij bij de totstandkoming van een particuliere huurovereenkomst dat hij de financiële goedheid van de potentiële huurder controleert. Er wordt dan ook verwacht dat er inkomens- en vermogensgegevens van de huurder op zijn gevraagd voor de huurovereenkomst wordt aangegaan. Als de makelaar dit niet doet, schiet hij tekort in zijn zorgplicht.

Ook verkopend makelaar heeft zorgplicht jegens de koper

De verkopend makelaar heeft zich ook te onthouden van het verstrekken van onjuiste of misleidende informatie jegens de potentiële koper, zo blijkt uit het oordeel van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 21 mei 2024 (ECLI:NL:GHARL:2024:3466). Als hij zich hier niet aan houdt, kan hij aansprakelijk worden gesteld. De verkopend makelaar wist in deze zaak dat er sprake was een slechtwerkende water afvoer en andere problemen met het dak. Ook was er meer asbest in de woning aanwezig dan vooraf is meegedeeld.

Rol van de makelaar bij geschil over grootte van de woning

Wanneer het beloofde woonoppervlakte niet blijkt te kloppen, kan ook de makelaar aansprakelijk zijn voor het verstekken van verkeerde informatie over de grootte van de woning, zo oordeelt het Hof ’s-Hertogenbosch op 19 maart 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2015:2890). De makelaar dient, nogmaals, geen onjuiste of misleidende informatie te verstrekken over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper bij dien aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Dat kan dus ook het geval zijn met de grootte van de woning. Deze uitspraak maakt echter nog niet dat de makelaar ook daadwerkelijk schadevergoeding moet betalen. De koper moet namelijk nog maar aantonen dat hij überhaupt schade heeft. En als dat lukt, dan is er vaak in de verkoopadvertentie of brochure een disclaimer opgenomen. Die kan de makelaar ook vrijpleiten van aansprakelijkheid.

Zorgplicht makelaar essentieel voor vertrouwen in de vastgoedsector

Zoals besproken in voorgaande zaken, vormt de zorgplicht van makelaars een belangrijke basis voor hun aansprakelijkheid wat betreft de aan- of verkoop van vastgoed. Of het nu gaat om het informeren over gebreken, het verschaffen van juiste en volledige informatie of juist het zorgvuldig behartigen van de belangen van partijen: een makelaar draagt een grote verantwoordelijkheid. Echter heb ik in dit blog vooral uitspraken behandeld over zaken waarin de makelaar wél aansprakelijk was. Dat is meestal echter niet het geval. De makelaar moet het vrij bont maken, wil hij met succes door de koper aansprakelijk kunnen worden gehouden.