Hof fluit kantonrechter terug over arbitrage in de VvE

Op 25 februari 2025 deed het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2025:1071) uitspraak over een geschillenregeling in het splitsingsreglement van een VvE. Een appartementseigenaar kwam in conflict met de VvE over de verbouwing aan haar woning. De VvE stapte naar de kantonrechter. Op zich niets bijzonders, ware het niet dat er in de splitsingsakte van het appartementencomplex een specifieke regeling stond voor zulke situaties:

‘Alle geschillen tussen de appartementseigenaars als zodanig onderling en tussen de appartementseigenaars enerzijds en de vereniging van eigenaars anderzijds zullen alleen en uitsluitend in hoogste ressort worden beslist door drie scheidslieden (arbiters).’

Arbitrageclausule in splitsingsakte VvE

De eigenaar wees de kantonrechter hierop en stelde dat deze niet bevoegd was om de zaak te behandelen. De kantonrechter was het daar niet mee eens verklaarde zich daarentegen bevoegd. De kantonrechter oordeelde dat er geen bindende arbitrageclausule in de splitsingsakte stond, maar alleen een inspanningsverplichting om te onderzoeken of arbitrage voor partijen mogelijk is. Dat was voor de eigenaar reden om in hoger beroep te gaan. En met succes.

Oordeel van het hof: arbitrageclausule bindend

Het gerechtshof maakte vervolgens korte metten met het oordeel van de kantonrechter. Volgens het hof was het duidelijk: in artikel 46 van de splitsingsakte is vastgelegd dat geschillen tussen de VvE en appartementseigenaren door drie arbiters moeten worden beslecht, en dus niet door de rechter. Het hof besloot daarbij dat de arbitrageclausule in de splitsingsakte rechtsgeldig is en beide partijen daaraan gebonden zijn. De kantonrechter was dus inderdaad onbevoegd om het geschil in behandeling te nemen.

VvE moet arbitrage toepassen als splitsingsakte dat bepaalt

Wie in de splitsingsakte (of enige andere overeenkomst) kiest voor arbitrage, moet zich daaraan houden, ook als een partij op later moment liever naar de rechter wil stappen. Die voorkeur geeft geen vrijbrief om een afgesproken arbitrageprocedure te omzeilen. Het hof benadrukt zelfs dat de kantonrechter alleen in beeld komt als partijen er niet in slagen drie arbiters te benoemen. In dat geval is de taak van de kantonrechter ook dan beperkt tot het benoemen van de arbiters.

Clausule over arbitrage of mediation: formulering is essentieel

Het valt of staat altijd bij de formulering van de betreffende clausule. In de zomer van 2024 deed de Hoge Raad bijvoorbeeld uitspraak in een geschil waarbij partijen een mediationclausule hadden opgenomen in hun overeenkomst. In die zaak was er wél slechts sprake van een inspanningsverplichting. Daarnaast kwam aan de orde dat het uitgangspunt is dat iedereen recht heeft op toegang tot de rechter (artikel 6 EVRM). Dat uitgangspunt leidt slechts uitzondering, als van dat recht ‘ondubbelzinnig en vrijwillig’ afstand is gedaan. Het gerechtshof dat oordeelde over de in dit blog besproken VvE-kwestie, was van oordeel dat aan die voorwaarde was voldaan omdat het arbitragebeding in de splitsingsakte was opgenomen en duidelijk geformuleerd was. Omdat het beding is opgenomen in de splitsingsakte, vond het gerechtshof dat de VvE het vrijwillig was aangegaan.

Arbitrage in VvE niet voor nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten

Een ander belangrijk aandachtspunt is dat het arbitragebeding niet geldt als het gaat om geschillen over de nietigheid of vernietigbaarheid van VvE-besluiten. Daarover oordeelde de Hoge Raad in 2006 (ECLI:NL:HR:2006:AY4033). De reden daarvoor is dat een uitspraak daarover ook de belangen van derden raakt. Die derden zijn geen partij bij de arbitrageclausule. Daarom is tussenkomst van de overheidsrechter nodig. Een uitgebreid artikel daarover kan je lezen op de website van Nederlandvve.

Advocaat bij arbitrage in VvE

Arbitrageclausules in splitsingsakten moeten serieus worden genomen. Bij een conflict is het dus verstandig om eerst te kijken wat er in het reglementen staat over geschilbeslechting. Bij twijfel is het aan te raden om hier juridisch advies over in te winnen. Een gang naar de rechter, terwijl arbitrage is afgesproken, kan namelijk tot onnodige vertraging en kosten leiden. Heb je vragen over dergelijke bepalingen in jouw splitsingsakte? Neem contact op met onze advocaat gespecialiseerd in VvE-recht.