
Mag verhuurder sloten vervangen en ontruimen? Soms wel!
Een doorn in het oog van iedere verhuurder: een huurder die niet betaalt. Vaak moet je wachten tot de huurachterstand drie maanden bedraagt voordat je succesvol een kort geding tot ontruiming kan starten. Gaat het om een woning? Dan moet je tegenwoordig zelfs eerst nog een melding doen bij de gemeente van die huurachterstand. Dat moet in verband met de zogenaamde vroegsignalering van schulden. Gebeurt dat niet, dan kan de rechter de vordering tot ontruiming afwijzen. Dan maar zelf in actie komen als verhuurder, persoonlijk de ontruiming bewerkstelligen en de sloten vervangen. Probleem opgelost, zou je denken. Het zal je niet verbazen, maar ook dat mag niet. Alhoewel de Hoge Raad in een recente zaak wél toeliet dat de verhuurder de sloten verving. Advocaat huurrecht Robert van Ewijk bespreekt twee huurzaken waarin dit speelde, maar die elk anders zijn afgelopen.
Kantonrechter verbiedt ontruiming ondanks betalingsachterstand
De eerste zaak is van begin vorig jaar. Het betrof een rechtszaak in Zeeland over een huurwoning. Voordat de zaak bij de rechter diende, waren er diverse escalaties geweest. Omdat de huurder een betalingsachterstand heeft, is de verhuurder een bodemprocedure gestart waarin ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd en ontruiming van de huurwoning. De verhuurder wilde een uitspraak niet afwachten en is daarom meermaals bij de huurder ‘aan de deur’ geweest om die te dwingen de woning te ontruimen. Op Whatsapp gebruikte hij intimiderend taalgebruik naar de huurder. Nadat de politie had ingegrepen bij een incident waarbij de verhuurder samen met anderen naar de woning was toegegaan, is de verhuurder nogmaals aan de deur geweest. Alles wijst er volgens de rechter op dat de verhuurder over wil gaan tot eigenrichting. Op de zitting heeft de verhuurder weliswaar aangegeven dat hij zelf niet tot ontruiming over zou gaan, maar heeft hij daaraan toegevoegd dat hij ‘er niet voor kan instaan dat anderen dat ook niet zullen doen’. Die opmerking is volgens de rechtbank “niet erg geruststellend”.
Ook huurder die niet betaalt heeft recht op huurgenot
De rechtbank overwoog dat het uitgangspunt is dat de huurder het recht heeft om ongestoord gebruik te kunnen maken van zijn huurwoning. Dat betekent dat de verhuurder die dus niet mag ontruimen zonder dat daarvoor een executoriale titel bestaat, zoals een uitspraak van de rechter. Dat er sprake is van een huurachterstand maakt dit niet anders. Omdat er een reële dreiging bestaat dat de verhuurder toch overgaat tot ontruiming (die blijkt uit telefoongesprekken, whatsappberichten, het aan de deur komen bij de huurder en de opmerkingen op de zitting), heeft de huurder een spoedeisend belang bij een verbod op de ontruiming. Dat gevorderde verbod wijst de rechter daarom ook toe. De veroordeling wordt bovendien verzwaard met een dwangsom van €40.000,- voor als de verhuurder dat verbod overtreedt.
Hoge Raad: vervangen sloten door verhuurder is toegestaan
De zaak die enkele maanden later diende bij de Hoge Raad liep voor de verhuurder een stuk beter af. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat hij gezien de huurachterstand bevoegd was om zijn verplichting om huurgenot te verschaffen, op te schorten. Het ging in deze zaak om een gehuurde bedrijfsruimte. De huurder heeft het bedrijfspand verlaten nadat een betalingsachterstand was ontstaan. De verhuurder besloot vervolgens om de sloten te vervangen. Vervolgens heeft de verhuurder aan de huurder laten weten dat hij het huurgenot niet langer zou verschaffen wegens de huurachterstand. Ondanks dat de huurder het bedrijfspand al had verlaten, dat zijn bedrijfsactiviteiten waren verplaatst en ondanks zijn betalingsachterstand, vorderde de huurder de verklaring voor recht dat de verhuurder onrechtmatig handelde door de sloten te vervangen en vorderde hij schadevergoeding. De zaak is uiteindelijk bij de Hoge Raad terecht gekomen.
Opschorting ook bij huurovereenkomst toegestaan
Centraal in het arrest van de Hoge Raad staat de opvatting dat een huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is. De regel is dat als een van de partijen die niet nakomt, de andere partij zijn verplichtingen kan opschorten. Dat geldt dus ook voor de verhuurder bij een huurovereenkomst. De verhuurder mocht de sloten van het gehuurde daarom vervangen en de huurder de toegang ontzeggen. Dit is namelijk en vorm van opschorting die volgens de Hoge Raad ook in het huurrecht is toegestaan.
Wat mag verhuurder wel en niet bij huurachterstand?
De twee uitspraken verschillen op een belangrijk punt. De rechtbank verbood de verhuurder om het gehuurde te ontruimen. Dit overigens in lijn met bestendige rechtspraak. De Hoge Raad stond daarentegen toe dat de toegang werd ontzegd. Het grote verschil is echter dat de bedrijfsruimte in de zaak waar de Hoge Raad over oordeelde, al was ontruimd. Het verbod dat de rechtbank uitsprak, had echter betrekking op het zelf bewerkstelligen van die ontruiming.
Advocaat huurrecht bij betalingsachterstand en ontruiming
De vraag wanneer de verhuurder wel of niet de toegang mag weigeren aan een huurder, laat zich echter niet altijd eenvoudig beantwoorden. Dit verschilt van geval tot geval. Heb je last van een huurder met een betalingsachterstand? Neem dan contact op met de advocaat huurrecht van Lexys Advocaten. Die kan je helpen met het vinden van een oplossing.