Vervangende machtiging na afronding werkzaamheden in VvE: kan dat?

Een appartementseigenaar die zonder toestemming van de VvE werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten laat uitvoeren, loopt het risico dat de kosten voor eigen rekening blijven. Onder omstandigheden is het echter mogelijk om achteraf alsnog toestemming te krijgen en de kosten op de VvE te verhalen. Conner Canters is advocaat. Hij is gespecialiseerd in VvE en appartementsrecht en legt je in dit blog uit hoe dat zit.

Onderhoud aan gemeenschappelijke gedeelten

Binnen een VvE kunnen appartementseigenaren niet zonder meer werkzaamheden (laten) uitvoeren aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. In de splitsingsakte staat opgenomen welke onderdelen van het gebouw tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Voor ingrepen aan bijvoorbeeld het dak, de gevel en de fundering is in beginsel een besluit van de VvE vereist waarin toestemming wordt verleend voor de desbetreffende werkzaamheden.

Alle appartementseigenaren dienen in beginsel bij te dragen aan de kosten met betrekking tot de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw van de VvE. Die kosten worden verdeeld conform het breukdeel dat in de splitsingsakte staat. Dat brengt met zich mee dat alle eigenaren ook inspraak hebben over het desbetreffende onderhoud. Zij zijn immers mede-eigenaren van het gebouw van de VvE. Het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw van de VvE is dan ook in het belang van de gemeenschappelijke eigenaren. 

Wat als de VvE toestemming weigert voor noodzakelijk onderhoud?

In de praktijk kan dit echter tot problemen leiden. Soms weigert de VvE toestemming te verlenen voor werkzaamheden die volgens een appartementseigenaar noodzakelijk zijn. In dat geval biedt de wet een oplossing. Op grond van artikel 5:121 BW kan de kantonrechter een vervangende machtiging verlenen om de desbetreffende werkzaamheden uit te voeren. Die machtiging wordt verleend indien de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. De machtiging van de kantonrechter treedt dan in de plaats van de vereiste toestemming vanuit de VvE. Met de vervangende toestemming van de rechter ben je er echter nog niet. Daarmee heb je slechts toestemming om bepaalde handelingen te verrichten. Daarmee is nog niet bepaald wie de kosten draagt, in welke verhouding de kosten worden verdeeld en hoe dat kan worden afgedwongen. Hoe dat precies zit lees je in dit eerdere blog.

Machtiging achteraf voor reeds uitgevoerd werk is soms ook mogelijk!

Een besluit komt niet á la minute tot stand. Er moet een vergadering worden uitgeschreven, waarbij alle appartementseigenaren worden opgeroepen. In sommige gevallen moet vervolgens nog een tweede vergadering worden uitgeschreven om rechtsgeldig een besluit te kunnen nemen. Dat is bijvoorbeeld het geval als het vereiste quorum niet wordt behaald. Vervolgens is het de vraag of met de vereiste meerderheid toestemming wordt verleend waardoor een (toestemmend) besluit tot stand komt. Indien dat niet het geval is, kan een procedure aanhangig worden gemaakt om de (vervangende) toestemming te krijgen van de kantonrechter. Dat vergt enige tijd en die is er soms niet.

Geen tijd om vergaderbesluit af te wachten: mag je aan de slag?

In sommige gevallen is het onderhoud zodanig spoedeisend dat het verkrijgen van (vervangende) toestemming niet kan worden afgewacht. Dat is bijvoorbeeld het geval als spoedig onderhoud geboden is om verdere schade te voorkomen. In dat geval kan onder bepaalde omstandigheden achteraf – na de uitvoering van de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten – alsnog een machtiging worden verleend. Dat was bijvoorbeeld het geval in een zaak bij de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2026:3528).

Dat een verzoek tot een vervangende toestemming pas achteraf wordt gevraagd, staat op zichzelf niet aan het verlenen daarvan in de weg. De kantonrechter in voornoemde uitspraak verwijst daarbij naar de wetsgeschiedenis van artikel 5:121 BW:

“Meent de verzoeker dat de rechtshandeling geen verder uitstel kan lijden, dan kan hij haar verrichten onder voorbehoud van de nodige machtiging die de rechter dan eventueel nog achteraf kan verlenen”.

Datzelfde werd eerder al ook al bevestigd door kantonrechters van de rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2023:3947) en de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2020:389). Hieruit volgt dat achteraf – na uitvoering van onderhoud aan gemeenschappelijke onderdelen van de VvE – alsnog om een vervangende machtiging kan worden gevraagd. Die mogelijkheid blijkt uit de wetsgeschiedenis van artikel 5:121 BW.

Machtiging achteraf niet zonder risico

Het vragen van een machtiging achteraf is echter niet zonder risico. Uit de wetsgeschiedenis volgt namelijk ook dat de verzoeker de ruimte heeft om te beoordelen of het onderhoud verder uitstel kan dulden. De wetgever heeft de verzoeker dus enige beoordelingsruimte gegeven. Dat brengt wel met zich mee dat nadelige gevolgen van het pas achteraf vragen van de toestemming voor rekening en risico van de verzoeker komt.

Daarvan is bijvoorbeeld sprake als achteraf niet meer kan worden beoordeeld of het onderhoud noodzakelijk was, en/of achteraf niet meer kan worden beoordeeld of de kosten van het onderhoud redelijk en noodzakelijk waren.

Het is dus verstandig om voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden vast te stellen of:

1. de werkzaamheden noodzakelijk waren,
2. de werkzaamheden geen uitstel konden dulden, en
3. de kosten daarvan redelijk en noodzakelijk waren.

De bewijslast daarvan rust op de verzoeker. Dat bewijs kan – in sommige gevallen – niet meer worden verkregen nadat de werkzaamheden al zijn uitgevoerd. 

Vervangende machtiging achteraf vragen is een risico

Het is onder omstandigheden dus mogelijk om met terugwerkende kracht een vervangende machtiging te krijgen voor het reeds uitgevoerd onderhoud. Dat is echter niet zonder risico. Het is verstandig om de andere appartementseigenaren tijdig en volledig te informeren. Heeft u vragen over een VvE-kwestie, bijvoorbeeld over het verzoek om een vervangende machtiging? De advocaten van Lexys adviseren u graag over de mogelijkheden.