Ontbinding koopovereenkomst niet uitvoerbaar bij voorraad, wat nu?

In een recente uitspraak heeft de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2025:6641) de kopers van een lekkend appartement in het gelijk gesteld. Zij hebben de koopovereenkomst van de woning wegens non-conformiteit terecht ontbonden, aldus de rechtbank. Daarnaast moet de verkoper de schade van de kopers vergoeden. Ondanks het positieve vonnis, kwam er een kink in de kabel. Een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden, is namelijk niet uitvoerbaar bij voorraad. Dat betekent dat de kopers het hoger beroep in beginsel moeten afwachten, voordat de levering definitief kan worden teruggedraaid. Advocaat vastgoed Robert van Ewijk bespreekt dat aspect van de zaak.

Lekkage leidt tot ontbinding koop: procesrechtelijke aspecten

In een eerder blog over dit vonnis besprak ik waarom de lekkage tot de ontbinding had geleid. In dit blog ga ik in op de gevolgen van het vonnis voor de koper. Namens hen was in de procedure aangevoerd dat zij er belang bij hadden dat het vonnis snel kon worden uitgevoerd. Ze zijn namelijk op leeftijd (76 en 86 jaar oud) en willen niet langer in het appartement blijven wonen. Daarom wilden de kopers dat de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad zou worden verklaard. Dat betekent dat er meteen gevolg moet worden gegeven aan het vonnis, zelfs als er hoger beroep wordt ingesteld. De rechtbank gaat daarin mee wat betreft de gevorderde schadevergoeding, maar niet voor de gevraagde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst terecht was ontbonden. De rechtbank overwoog daarover:

“4.38. Vooropgesteld wordt dat het door [eisers] onder I gevorderde niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard, omdat een verklaring voor recht zich daar niet voor leent. Dit is anders voor de gevorderde schadevergoedingen.”

Kunnen de kopers nu wat ondernemen met de ontbinding van de koop?

De rechtbank is het met de kopers eens dat de overeenkomst is ontbonden en verklaart dit voor recht, zoals dat heet:

Dit had mogelijk ondervangen kunnen worden door niet alleen een verklaring voor recht te vorderen, maar door daarnaast een vordering in te stellen tot veroordeling van de verkoper tot een feitelijke handeling. Namelijk veroordeling om mee te werken aan het terugdraaien van de levering. Zo’n vordering kan namelijk wel uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Er kan over gedebatteerd worden of de gevorderde verklaring voor recht dan noodzakelijk was. De rechter kan er in het lichaam van het vonnis namelijk van uitgaan dat de koop ontbonden is en vervolgens een veroordeling uitspreken om de levering terug te draaien op grond van dat uitgangspunt. De rechtsgeldige ontbinding van de koop is dan een overweging in het vonnis en de grondslag voor de veroordeling, maar het vormt niet meer de veroordeling zelf.

Rechter niet verplicht om veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren

Een verklaring voor recht kan doorgaans dus niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden. Een veroordeling om iets te doen wel. Overigens is het geen gegeven dat de rechtbank dat de veroordeling tot terugleveren als die was ingesteld, wel zou hebben gedaan. Dat dit kan, betekent namelijk niet dat het ook gebeurt, Te meer nu de verkoper in deze zaak had aangevoerd dat de gevolgen van een dergelijke uitspraak onomkeerbaar zijn.

Advocaat vastgoedrecht bij ontbinden koopovereenkomst

Het is ook niet zo dat de kopers nu alleen nog maar kunnen afwachten. De koopovereenkomst is namelijk wel degelijk ontbonden. In een kort geding kan daarom alsnog gevorderd worden dat de verkoper wordt veroordeeld om mee te werken aan terug levering.

De andere blogs over deze rechtszaak lees je hier (over de ontbinding zelf) en hier (over de schade).