Indexering huurprijs bedrijfsruimte met 14,5%: onredelijk of niet?
Door de ongekend hoge inflatie in 2022 is er veel discussie tussen huurders en verhuurders over de indexering van de huurprijs van bedrijfsruimte. Op basis van het veel gebruikte ROZ-model huurovereenkomst, zijn veel huurprijzen met ingang van 1 januari 2023 met 14,5% verhoogd. Dat komt door de rekenmethode die het CBS hanteert voor de inflatie. Advocaat huurrecht Robert van Ewijk bespreekt of dit wel door de beugel kan.
Kort geding over indexering huurprijs bedrijfsruimte
De voor zover bekend eerste zaak diende voor de kantonrechter van de rechtbank in Gouda. Het betrof een kort geding dat door de verhuurder was opgestart omdat de huurder weigerde om de met 14,5% geïndexeerde huurprijs te betalen. De kantonrechter wees de vorderingen van de verhuurder echter af. Daarbij vond de kantonrechter van belang dat het CBS zelf heeft vastgesteld dat de destijds gangbare methodiek, als gevolg van de gestegen energieprijzen, niet meer adequaat is. Het CBS heeft zelfs een nieuwe berekeningsmethodiek aangekondigd. Onder die omstandigheden kan de huurder niet aan de indexering van 14,5% gehouden worden, aldus de kantonrechter. Deze uitspraak is van 4 mei 2023 en betreft een voorlopig oordeel in een kort geding.
Bodemprocedure: huurprijsindexering van 14,5% onterecht
Inmiddels zijn er ook een paar uitspraken in een bodemprocedure bekend. Daarin is geoordeeld dat het vasthouden aan een huurprijsindexering op basis van de ‘oude’ rekenmethode, in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De eerste zaak diende voor de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam. De rechtbank was het met de huurder eens dat een indexering over 2023 van 14,5% onredelijk is. Het interessante van de uitspraak is echter dat de rechtbank niet alleen naar de gevolgen keek voor het jaar 2023, maar ook naar 2024.
Nieuwe rekenmethode CBS voor CPI (inflatie)
Het CBS hanteert sinds halverwege 2023 namelijk een nieuwe rekenmethode. De nieuwe rekenmethode leidt tot een huurprijsindexering per 1 januari 2024 van 0,21%. De oude CPI indexcijfers worden echter niet met terugwerkende kracht aangepast. Het nieuwe indexcijfer gaat er namelijk van uit dat in 2023 met 14,5% geïndexeerd is. De huurder had gevorderd dat de indexering wordt aangepast voor het jaar 2023, maar niet voor het daaropvolgende jaar. Hoewel de indexering volgens de overeenkomst in 2023 tot een voor de huurder onaanvaardbaar resultaat leidt, leidt het onverkort toepassen van de overeengekomen indexering in 2024 (en dus met 0,21%) tot een voor de verhuurder onaanvaardbaar resultaat. Daarom werd de vordering van de huurder alsnog afgewezen. Weliswaar met het oordeel dat er voor het jaar 2023 aanleiding is voor aanpassing van de huurprijsindexering, maar daar had de huurder dus niet zoveel meer aan.
Huurder en verhuurder in overleg over huurprijsindexering
Tot datzelfde oordeel kwam de rechtbank Midden-Nederland in een geschil tussen een vestiging van Basic Fit en haar verhuurder. De kantonrechter in die zaak loste het echter wat praktischer op. Die gaf aan dat partijen vermoedelijk niet geholpen zijn met een uitspraak. Daarmee zou het probleem namelijk niet opgelost zijn, zei de rechter. Dat komt omdat verlaging van de indexering voor 2023 vervolgens weer leidt tot een geschil over de indexering in 2024. Daarom heeft de rechter partijen bevolen om op een zitting te komen. Daar kan gekeken worden of huurder en verhuurder in overleg een eerlijke huurprijsindexering kunnen afspreken.
Conclusie: huurprijsindexering 2023 alleen op zichzelf onredelijk?
De drie besproken uitspraken leiden tot de conclusie dat een huurprijsindexering van 14,5% in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Zoveel is duidelijk. Echter geldt dat dit door de nieuwe door het CBS gehanteerde periode in 2024 wordt gecorrigeerd. De uitspraak van de rechtbank Rotterdam bevat een rekenvoorbeeld over het verloop van de huurprijs als de oude en de nieuwe rekenmethode worden gevolgd. Beide methodes leiden tot dezelfde huurprijs in 2024. Alleen over het jaar 2023 lijkt het erop dat er een verschil is in de door de huurder betaalde huurprijs. De vraag of dat leidt tot de verplichting van de verhuurder om het ’teveel betaalde’ te restitueren, is nog niet door een rechter beantwoord.
