Didam arrest van de Hoge Raad: overheid aan regels gebonden bij verkoop vastgoed

Het gemeentehuis van Didam, een Masterplan van de gemeente en de strijd tussen Albert Heijn en Coöp zijn de aanleiding voor een arrest van de Hoge Raad, waar nog lang over gesproken zal worden. Eind vorig jaar heeft de Hoge Raad namelijk geoordeeld dat overheidsorganen geen één op één verkopen van vastgoed of grond mogen faciliteren wanneer er ook andere gegadigden kunnen zijn. Daarnaast dienen overheidsorganen criteria te ontwikkelen op grond waarvan zij kiezen wie het onroerend goed mag kopen. Vastgoedspecialist Myrthe de Vries bespreekt het arrest en wat de gevolgen daarvan zijn.

 Verkoop vastgoed in Didam door gemeente oneerlijk

De gemeente Montferland wilde in het kader van haar Masterplan een perceel met daarop haar gemeentehuis, gelegen in Didam, verkopen. Het Masterplan stond in het teken van een ingrijpende verandering van het dorpscentrum. De plaatselijke Albert Heijn, gelegen buiten het centrum, zag op de plaats van het oude gemeente huis een ideale plek voor haar supermarkt. Meerdere keren heeft de franchisenemer die de Albert Heijn exploiteerde aan de gemeente kenbaar gemaakt interesse te hebben in de aankoop van het perceel.

Gemeente verkoopt onroerend goed aan andere geïnteresseerde

Tot haar verbazing verneemt Albert Heijn enige tijd later dat de gemeente het perceel onderhands heeft verkocht aan een projectontwikkelaar die een Coöp supermarkt wil vestigen op het perceel. Albert Heijn is over deze gang van zaken niet te spreken en stapt naar de rechter. In kort geding vordert de Albert Heijn dat de gemeente wordt opgedragen het perceel alleen te verkopen na het doorlopen van een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure. Zowel bij de rechtbank als bij het gerechtshof vangt de Albert Heijn bot. Geoordeeld wordt dat de gemeente niet onrechtmatig zou hebben gehandeld. Ook zou de publiekrechtelijke mededingingsnorm in dit geval niet gelden. De Hoge Raad denkt daar echter anders over.

Didam arrest: eerlijk biedproces bij verkoop onroerend goed door overheid

De Albert Heijn laat het er namelijk niet bij zitten en gaat in cassatie. De Hoge Raad legt uit dat als een overheidsorgaan als privaatrechtelijke partij handelt, die niet gelijk gesteld kan worden aan een zuiver privaatrechtelijke partij. Voor een overheidsorgaan gelden namelijk ook dan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat betekent dat een overheidsorgaan bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, bijvoorbeeld het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dat geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden zij een koopovereenkomst voor onroerend goed sluit.

Hoge Raad: iedere gegadigde moet mee kunnen doen bij verkoop vastgoed door overheid

Als gevolg hiervan moet een overheidsorgaan het voor iedere gegadigde mogelijk maken om mee te bieden. Om vervolgens te bepalen met welke partij de overheid een koopovereenkomst wil sluiten, moeten duidelijke criteria opgesteld worden. Die criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

Verkoop onroerend goed door overheidsorgaan zoveel mogelijk openbaar

De Hoge Raad vervolgt dat het gelijkheidsbeginsel ook met zich brengt, dat wanneer een overheidsorgaan een onroerende zaak verkoopt, dit in voldoende mate in het openbaar moet gebeuren in plaats van onderhands. Daarnaast moet de overheid dan informatie geven over bijvoorbeeld de selectieprocedure, zodat iedere gegadigde voor de aankoop van de onroerende zaak in aanmerking kan komen.

Alleen als een overheidsorgaan aan mag nemen dat er slechts één gegadigde partij is, mag de verkoop wel onderhands plaatsvinden. Het overheidsorgaan moet dan wel tijdig openbaar maken dat zij het voornemen heeft een onroerende zaak op deze manier te verkopen.

Wat betekent het Didam arrest voor de praktijk?

In de praktijk zal dit arrest grote gevolgen hebben. Een overheidsorgaan zal altijd voorafgaand aan de verkoop van een onroerende zaak moeten bepalen of er meerdere gegadigden zijn. Als dat het geval is, moet iedereen de kans krijgen mee te dingen naar het object. Eén op eén verkopen wordt in grote mate bemoeilijkt, zodat er gelijke kansen voor de verkoop ontstaan voor meerdere partijen.

Wil je een koopovereenkomst sluiten met een overheidsorgaan? Laat je dan adviseren door Myrthe de Vries, vastgoedspecialist bij Lexys Advocaten.