Schriftelijkheidsvereiste bij koop van vastgoed: dit moet je weten

Bij de koop van vastgoed geldt soms het vereiste dat de koop schriftelijk vastgelegd moet worden. Een mondelinge overeenkomst is dan niet voldoende. Dat is het geval bij de koop van een woning door een consument. Buiten die gevallen geldt meestal dat de koop ook mondeling of op een andere manier gesloten kan worden. Toch moet je als (particuliere) koper en vastgoedprofessional goed opletten met de schriftelijkheidseis. Advocaat vastgoedrecht Robert van Ewijk bespreekt een paar zaken waaruit dat blijkt.

Geen schriftelijkheidsvereiste bij aankoop bouwkavel voor woning

Het schriftelijkheidsvereiste voor de koop van een woning is in het leven geroepen om consumenten bij grote aankopen te beschermen. Je zou daarom verwachten dat het schriftelijkheidsvereiste ook zou moeten gelden bij de aanschaf van een bouwkavel voor een woning. De Hoge Raad oordeelde eind vorig jaar echter anders. Het schriftelijkheidsvereiste geldt alleen bij een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Een stuk grond is niet tot bewoning bestemd, aldus de Hoge Raad. Daarom geldt het schriftelijkheidsvereiste niet voor de koop van een bouwkavel.

Is met digitaal contract voldaan aan schriftelijkheidseis?

Sinds enkele jaren wordt veelvuldig gewerkt met digitale ondertekening van documenten. Ook bij koopovereenkomsten voor woningen is dat steeds meer gemeengoed geworden. Recent moest de rechtbank Amsterdam oordelen over de vraag of met zo’n digitale overeenkomst ook is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. Dat is het geval, aldus de rechtbank. In de wet (artikel 3:15a BW) staat namelijk dat digitale handtekeningen dezelfde rechtsgevolgen hebben als handgeschreven handtekeningen (ook wel ‘natte handtekening’ genoemd), als de methode voor ondertekening voldoende betrouwbaar is, onder andere gelet op het doel waarvoor de elektronische handtekening is gebruikt. De koper in de zaak die in Amsterdam diende, was daarom aan de koopovereenkomst gebonden.

Koopovereenkomst moet in één akte staan

Een ander bijzonder geval lag voor aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. In die zaak hadden koper en verkoper de koopovereenkomst allebei digitaal ondertekend. Echter was er niet sprake van een door beide partijen ondertekend exemplaar, maar van twee identieke exemplaren, die elk door de andere partij waren ondertekend. Daarmee is volgens het hof niet aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan. Uit de wetsgeschiedenis blijkt namelijk dat daaraan niet voldaan is als er sprake is van twee op elkaar aansluitende akten, ook niet als die inhoudelijk identiek zijn. Aan de rechtszekerheid zou namelijk afbreuk worden gedaan als de akten eerst met elkaar moeten worden vergeleken om te constateren dat ze identiek zijn. Het gerechtshof oordeelde daarom dat geen koopovereenkomst tot stand was gekomen.

Geen schriftelijkheidseis, maar toch schriftelijkheidseis

Tot slot een uitspraak in een zaak waarin in beginsel geen schriftelijkheidseis gold. Het ging namelijk om de aanschaf van bedrijfsmatig vastgoed. De zaak diende voor de rechtbank Rotterdam. In die kwestie deed een van de partijen het voorstel om conform het modelcontract van de NVM te contracteren. Daar waren partijen het over eens. In dat model staat echter dat er pas rechten aan ontleend kunnen worden, als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dat gebeurde vervolgens nooit. De rechtbank oordeelde dat omdat partijen het eens waren over het gebruik van een model met daarin een schriftelijkheidseis, en omdat die niet was ondertekend, dat geen koopovereenkomst tot stand was gekomen.

Advocaat bij geschil over koopovereenkomst vastgoed

Hoewel een zaak op het eerste oog eenvoudig kan zijn, komt het bij de toepassing van het recht vaak heel nauw. En het verschil in de gevolgen kunnen groot zijn: de ene uitleg leidt namelijk tot de conclusie dat er wel een koopovereenkomst is, de andere tot de conclusie dat die er niet is. En dan heb je het nog niet eens gehad over de inhoud van die koopovereenkomst. Neem daarom tijdig contact op met de advocaat vastgoedrecht van Lexys Advocaten als je een geschil hebt over een koopovereenkomst van een woning of bedrijfsmatig vastgoed.