Huurder vernielt het gehuurde, hoe bewijs je zijn schuld?
Bij het eindigen van de huurovereenkomst is de huurder verplicht om het gehuurde weer aan de verhuurder ter beschikking te stellen in de staat waarin die het heeft ontvangen. Dat geldt zowel voor woningen, winkels en andere bedrijfsruimtes zoals kantoren. Het is achteraf lastig om te bepalen in welke staat de huurder het gehuurde heeft ontvangen. Daarom wordt bij aanvang van de huur vaak een beschrijving opgemaakt. Die omschrijving wordt ook wel opleverrapport genoemd of een check-in rapport. Maar wat als die omschrijving ontbreekt? Kan je dan iets tegen de huurder beginnen? Advocaat huurrecht Robert van Ewijk legt uit hoe het zit.
Huurder wordt bij oplevering beschermd door wettelijk vermoeden
In de wet (artikel 7:224 BW) staat dat als bij het aangaan van de huur een omschrijving is opgemaakt, dat de huurder het gehuurde dan volgens die beschrijving moet opleveren. Als er géén beschrijving is opgemaakt, dan geldt een wettelijk vermoeden. Dat vermoeden houdt in dat verondersteld wordt dat de huurder het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft ontvangen, in dezelfde staat als waarin het bij het einde van de huurovereenkomst verkeerde. De verhuurder mag wel tegenbewijs daarvan leveren. Praktisch gezien betekent dit dat als er geen check-in rapport is van het aangaan van de huur, dat de verhuurder moet bewijzen dat beschadigingen nog niet aanwezig waren toen de huurovereenkomst werd aangegaan.
Bewijs van staat van het gehuurde bij aangaan huurovereenkomst
Als er bij oplevering sprake is van schade aan het gehuurde en er is geen omschrijving opgemaakt bij het aangaan van de huurovereenkomst, dan moet de verhuurder bewijzen dat bepaalde schade door de huurder is veroorzaakt. Vaak is dat lastig. Juist daarom is het zo belangrijk om bij aanvang van de huurovereenkomst scherp te zijn en een duidelijke omschrijving op te maken die zowel door verhuurder als huurder wordt ondertekend.
Uitzonderingen: bepaalde beschadigingen of wijzigingen zijn voor rekening van de verhuurder
Of er nu wel of niet een opleverrapport is opgemaakt, de huurder mag veranderingen en toevoegingen die toegestaan waren, laten zitten. Daarnaast is schade die door ouderdom is ontstaan, ook voor rekening van de verhuurder. Bij het oplevering van verhuurde bedrijfsruimtes of woningen is er vaak discussie. Die gaat veelal over de vraag wat nu precies schade door ouderdom is en wat schade is door tekortschieten van de huurder. In zijn algemeenheid geldt dat bij tenietgaan of schade door ouderdom gedacht kan worden aan achteruitgang van schilderwerk, slijtage van hang- en sluitwerk, sanitair of keuken, enzovoorts.
Huurder aansprakelijk voor kleine herstellingen
Weliswaar staat niet expliciet in de wet dat de huurder voor deze schade niet aansprakelijk is, maar dit blijkt het uit stelsel van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek en de verwijzing naar schade door ouderdom in artikel 7:224 lid 2 BW. Het gevolg is dat de verhuurder voor onderhoud ten gevolge van ouderdom moet zorgen. De huurder op zijn beurt is alleen voor kleine herstellingen aansprakelijk.
Regelend recht en semi-dwingend recht
De regeling van art. 7:224 BW is van regelend recht. Dat houdt in dat in de huurovereenkomst wat anders kan worden bepaald. Wat hierboven staat, geldt dan mogelijk niet. Ook kan bepaald worden dat de huurder het gehuurde niet aan de verhuurder, maar bijvoorbeeld aan een opvolgend huurder ter beschikking moet stellen. Voor woonruimte is bovenstaande van zogenaamd ‘semi-dwingend’ recht. Dwingend recht houdt in dat niet van de bepaling mag worden afgeweken. ‘Semi-dwingend’ houdt in dat er alleen niet ten nadele van de huurder van mag worden afgeweken.
Advocaat huurrecht bij oplevering van gehuurde
Bij andere soorten van verhuur mag er dus wel van worden afgeweken. Echter loopt ook dan de verhuurder het risico dat hij een bewijsprobleem heeft als bij aanvang van de huur geen omschrijving is opgemaakt. Neem contact op met de advocaat huurrecht van Lexys Advocaten als jij je in een dergelijke positie bevindt. Of beter nog: als je dit wilt voorkomen.
