Beëindigen huurovereenkomst woonruimte: let op de addertjes!
Huurders van woonruimte genieten huurbescherming. Dat (en meer) is ook recent veel in het nieuws geweest. Die huurbescherming wordt bovendien steeds sterker. Beëindigen van een huurovereenkomst woonruimte wordt daardoor nog lastiger. Eén oplossing daarvoor is om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Echter houdt die ook niet altijd stand, blijkt uit een vonnis van de rechtbank Midden-Nederland die vorige week gepubliceerd is. Advocaat huurecht Robert van Ewijk bespreekt het vonnis.
Huurovereenkomst woonruimte beëindigen met wederzijds goedvinden
In de wet staat de mogelijkheid om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen, nadat deze is ingegaan. In deze zaak hadden partijen een huurovereenkomst gesloten die liep van 16 mei 2021 tot en met 31 mei 2022. Ongeveer twee maanden vóór de afloop van die huurovereenkomst hebben zij een beëindigingsovereenkomst gesloten. Hierin staat dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden wordt beëindigd per 31 december 2023. De huurder wilde echter niet vertrekken en werd daarom door de verhuurder in kort geding gedagvaard. De vraag die aan de orde kwam, was of de huurbeëindigingsovereenkomst aan de wettelijke vereisten voldeed. Zo bepaalt de wet dat de beëindiging plaats moet vinden “nadat de huur is ingegaan”.
Kantonrechter: bescherming huurder van belang
De verhuurder vond dat aan dat vereiste was voldaan. De huur was immers al ingegaan. De kantonrechter ging daar echter niet in mee. De gedachte achter de tekst “nadat de huur is ingegaan”, is dat de beëindigingsovereenkomst wordt gesloten nadat er sprake is van huurbescherming, waarvan de huurder afstand kan doen. Er moet dus sprake zijn van een huurovereenkomst die al voor onbepaalde tijd is ingegaan. In deze zaak betekent het dat de huurbeëindigingsovereenkomst in strijd is met de wet, omdat die is gesloten twee maanden voordat de huur voor onbepaalde tijd zou ingaan.
Bovendien kwalificeert beëindigingsovereenkomst als verlenging
Verder was in deze zaak van belang dat in de huurbeëindigingsovereenkomst meer was bepaald dan alleen het moment dat de huur zou eindigen. De overeenkomst had immers ook betrekking op het voortzetten van de huur nadat de bepaalde tijd waarvoor de huurovereenkomst was aangegaan, zou eindigen. Weliswaar kan de huurovereenkomst dan het opschrift ‘huurbeëindigingsovereenkomst’ dragen, maar in feite kwalificeert het stuk op zichzelf dan als een huurovereenkomst. En dus als een verlening. En daarover bepaalt de wet dat die verlenging zonder meer voor onbepaalde tijd geldt.
Gevolgen voor de praktijk
In het oordeel van de kantonrechter worden twee eerdere uitspraken betrokken. Namelijk van de rechtbank rechtbank Noord Nederland en de rechtbank Amsterdam waarin in nagenoeg dezelfde bewoordingen tot een gelijkluidende conclusie werd gekomen. Ook in die gevallen was het oordeel dat aangezien de beëindigingsovereenkomst werd gesloten tijdens de looptijd van een tijdelijke huurovereenkomst, deze niet geldig was. Weliswaar zijn mij (nog) geen uitspraken bekend van Gerechtshof of Hoge Raad over deze problematiek, maar de uitleg die de kantonrechters geven vind ik goed te volgen.
Huurovereenkomst woonruimte beëindigen: zo moet het wel
De huurbeëindigingsovereenkomst moet dus niet alleen op het juiste moment gesloten worden, maar moet ook uitsluitend ertoe dienen om de huur te beëindigen. Als die ook is bedoeld de huur te verlengen, ga je als verhuurder mogelijk nat. Dat laten de hierboven besproken uitspraken zien. Met de opkomst van de wet vaste huurcontracten zal deze problematiek steeds minder relevant worden. Met de inwerkingtreding van de wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 kunnen slechts in uitzonderlijke gevallen tijdelijke huurovereenkomsten worden gesloten. Bij tijdelijke huurovereenkomsten die tot dat moment worden gesloten, is oplettendheid geboden als die met wederzijds goedvinden worden opgezegd. Neem daarom op tijd contact op de advocaat huurrecht van Lexys Advocaten, om je goed te laten adviseren.
