Boetebeding bij koop vastgoed: formulering is essentieel
Als je een koopovereenkomst voor een onroerende zaak sluit, staat daar bijna altijd een boetebeding in opgenomen. Bij de vraag of je daar een succesvol beroep op kan doen, of bij de vraag in hoeverre dat beroep mogelijk is, valt of staat het bij de formulering van het boetebeding. Dat blijkt ook weer uit een vrij recente uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De rechter wees de vordering tot betaling van een aanvullende schadevergoeding af, omdat het boetebeding onduidelijk was. Hoe dat precies zit? Advocaat vastgoedrecht Robert van Ewijk legt het uit.
Koopovereenkomst vastgoed met boetebeding
In de betreffende zaak is sprake van een gesloten koopovereenkomst met betrekking tot zakelijk vastgoed. In de koopovereenkomst staat een boetebeding. Het boetebeding ziet erop toe dat de verkoper van het onroerend goed een boete moet betalen aan de kopers wanneer hij tekortschiet in zijn verplichtingen. Dat gebeurt ook. De verkoper schiet tekort in de nakoming en de en de kopers ontbinden de koopovereenkomst. Daarbij beroepen zij zich het op het boetebeding en de verkoper betaalt het aan hen verschuldigde bedrag.
Het bedrag dekt echter maar een deel van de schade en de kopers vinden dat niet redelijk. Daarom willen ze de volledige schade vergoed krijgen. Daaronder valt naast de werkelijk geleden schade ook rente, de kosten van deskundigen én de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
Bepaling in boetebeding
De kopers menen recht te hebben op een aanvullende schadevergoeding door de volgende, in het boetebeding opgenomen, bepaling:
“Koper en verkoper komen overeen dat indien één der partijen zijn verplichting voortvloeiende uit hoofde van de koopovereenkomst slechts gedeeltelijk of niet nakomt, hij aan de wederpartij een boete verbeurd [sic] van minimaal 10% van de koopsom, onverminderd het recht van deze partij om nakoming, ontbinding, dan wel schadevergoeding te vorderen.”
Volgens de koper staat hier dat hij naast de boete, ook schadevergoeding kan vorderen. De verkoper is het daar niet mee eens en stelt dat de kopers geen recht hebben op een dergelijke aanvullende schadevergoeding, omdat het boetebeding een gefixeerde schadevergoeding inhoudt. Volgens hem zijn de partijen slechts een boetebeding overeengekomen en niet meer dan dat.
Objectief taalkundige uitleg
Het is aan de rechter om te beoordelen wat de partijen over en weer hebben verklaard en redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij gaat de rechter uit van de objectief taalkundige uitleg van het boetebeding, omdat er niet is gesproken of onderhandeld over de tekst van het boetebeding. Als dat wel was gebeurd, dan was er gekeken naar de bedoeling van partijen, die blijkt uit hun onderhandelingen over het boetebeding (de zogenaamde Haviltex-maatstaf).
In het oordeel van de rechter speelt de betekenis van de in het boetebeding opgenomen woorden “dan wel” een belangrijke rol. Moeten deze worden geïnterpreteerd als ‘of’, of als ‘en’? Dat bepaalt het verschil in reikwijdte van het beding. Volgens de rechter kan het boetebeding door de woorden ‘dan wel’ op verschillende manieren geïnterpreteerd worden, namelijk:
- naast de boete kan ook nog ontbinding, nakoming of schadevergoeding worden gevorderd, of;
- naast de boete kan ook nakoming of ontbinding worden gevorderd, of géén boete, maar wel schadevergoeding.
Oordeel over boetebeding in het nadeel van de opsteller
Dat zorgt voor onduidelijkheid en de rechter oordeelt in deze zaak volgens het ‘contra proferentem-beginsel’. Dat betekent dat de onduidelijkheid in het nadeel moet worden uitgelegd van de opsteller van het beding. Dat zijn in dit geval de kopers. Bovendien staat in de wet dat een boetebeding in de plaats treedt van schadevergoeding, tenzij je daarover wat anders afspreekt. Omdat in dit geval niet duidelijk is of er wat anders is afgesproken, wordt de vordering van de kopers om naast de boete ook schadevergoeding te betalen, afgewezen. De kopers worden bovendien veroordeeld in de kosten van de procedure ook aan de zijde van de wederpartij.
Juridisch advies boetebeding koopovereenkomst vastgoed
Zit jij in een geschil waarbij de koper en verkoper het boetebeding anders interpreteren? Of heb je hulp nodig bij het formuleren of herzien van een boetebeding? Lexys kan je daarbij bijstaan met raad en daad. Neem gerust contact met ons op via 010 600 2300. Dan helpen we je graag verder.
