Enkel glas van een monumentaal pand is volgens de rechter een gebrek
De rechtbank Amsterdam heeft onlangs een opmerkelijke uitspraak gedaan in een huurzaak. De rechter heeft uitgesproken dat enkel glas van een monumentaal pand uit 1665 wordt aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Advocaat huurrecht Robert van Ewijk, legt uit hoe de rechter tot dit oordeel kwam.
Maatschappelijke ontwikkelingen van belang in het huurrecht
De rechtbank stelt voorop dat het begrip “gebrek” geen statisch begrip is en dat een gebrek kan ontstaan door ontwikkelingen in het gehuurde of in de omgeving. In de onderhavige casus betrekt de rechter de maatschappelijke ontwikkelingen in diens oordeel en vindt mede daarom dat enkel glas een gebrek is. Zo betrekt de rechter niet alleen de energiecrisis, maar ook de in de maatschappij levende wens om in dat kader energiebesparende maatregelen te nemen.
Wet betaalbare huur
Verder wordt het voornemen in aanmerking genomen dat voor de puntentelling van huurwoningen aftrekpunten gaan gelden als de woning een slecht energielabel heeft. Dat voornemen is onderdeel van het wetsvoorstel Betaalbare huur. De bedoeling daarvan is om het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte aan te passen in die zin dat voor energie labels E, F en G aftrekpunten gaan gelden. Daarnaast speelt een rol dat inmiddels in een ruime meerderheid van de huurwoningen van particuliere verhuurders sprake zou zijn van dubbel glas, zodat ook daaruit kan worden afgeleid dat in die sector de aanwezigheid van dubbel glas inmiddels als normaal wordt gezien.
Ondanks monumentale status is enkel glas een gebrek
De rechter hecht geen waarde aan de monumentale status van het pand. Dit omdat in delen van de woning al dubbel glas aanwezig was, waardoor het installeren van dubbel glas voor de verhuurder dus niet onmogelijk was. Bovendien had verhuurder al een offerte verkregen voor het realiseren van dubbel glas. Daarnaast had de verhuurder al andere voorzieningen getroffen ter verhoging van het huurcomfort en bracht het aanbrengen van dubbel glas geen hoge uitgaven met zich mee.
Bekendheid huurder met gebrek bij aanvang huur
Tot slot legt het enkele feit dat de huurder bij aanvang van de huur al bekend was met een omstandigheid die het huurgenot beperkt, onvoldoende gewicht in de schaal om het enkel glas niet als een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW te kwalificeren. De rechter vindt namelijk dat het te verwachte huurgenot uit de 17e eeuw niet meer de maatstaf van vandaag is.
Gevolgen voor de rechtspraktijk
!WOON en de Woonbond willen dat de lijn van deze uitspraak wordt doorgezet en dat het gebrek “enkel glas” wordt gekwalificeerd onder het Besluit Gebreken (Bijlage II bij Besluit huurprijzen woonruimte). Aan de andere kant is het maar de vraag of deze uitspraak in stand blijft bij een eventueel hoger beroep. Verder gaat het nu om nog maar één uitspraak, waarvan door critici gezegd kan worden dat die politiek gekleurd of gemotiveerd zou kunnen zijn. Het is daarom ook nog de vraag hoe andere rechters over een vergelijkbare vraag zullen gaan oordelen. Wij houden u hiervan op de hoogte.
Advocaat huurrecht bij gebreken
Word je als verhuurder aangesproken door een huurder die stelt dat die beperkt wordt door gebreken van het gehuurde? Of ben je huurder en vraag je je af wanneer er sprake is van een gebrek? Neem dan contact op met de advocaat huurrecht van Lexys Advocaten. Die weet precies wanneer er sprake is van een gebrek van het gehuurde.
