Huurbescherming bij woonruimte: zo zit het!

Huurders van een woonruimte genieten in Nederland van de meest omvangrijke vorm van huurbescherming. Dat betekent dat de verhuurder de huur niet zomaar mag opzeggen, maar zich daarvoor aan zeer strikte regels en voorwaarden dient te houden. Hoe dat precies zit? Conner Canters is jurist gespecialiseerd in het huurrecht en legt uit hoe het zit.

Wanneer is huurbescherming van toepassing?

Huurbescherming is van toepassing op de huur van woonruimte. Daarbij kun je denken aan de huur van een huis, appartement, een kamer of een woonwagen met een vaste standplaats. De mate van huurbescherming hangt onder andere af van de looptijd van de overeenkomst. Bij tijdelijke huur (voor zover die nog is toegestaan) is de huurbescherming beperkt, terwijl de huurbescherming bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd omvangrijk is.

Huurbescherming bij tijdelijke huurovereenkomst

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan bijvoorbeeld een huurovereenkomst van maximaal 2 jaar zijn voor een zelfstandige woonruimte, zoals een huis of appartement. Het kan ook een huurovereenkomst van maximaal 5 jaar zijn voor de huur van een onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer. Sinds dit jaar zijn deze huurovereenkomsten echter nog maar in een beperkt aantal omstandigheden toegestaan.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd kon alleen nog tot 1 juli 2024

Als er nog sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst, moet het aflopen daarvan tijdig worden aangezegd. De verhuurder mag dat niet eerder dan 3 maanden voor het eindigen doen, maar wel uiterlijk 1 maand voordat die bepaalde tijd is verstreken. In die periode moet hij de huurder schriftelijk informeren wanneer de huur eindigt. Neemt de verhuurder deze termijn niet in acht? Dan loopt de huurovereenkomst vervolgens voor onbepaalde tijd door.

Huurbescherming bij huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Als er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, moet de verhuurder zich bij het opzeggen van de huurovereenkomst aan de volgende regels houden:

1. De verhuurder moet de huurder met een exploot of aangetekende brief informeren dat de huurovereenkomst eindigt, samen met de gronden* die tot de opzegging hebben geleid.
2. De huurder moet expliciet worden gevraagd om binnen 6 weken te laten weten of hij instemt met de beëindiging van de overeenkomst.
3. De verhuurder dient zich te houden aan een opzegtermijn die niet korter mag zijn dan 3 maanden. Voor elk jaar dat de huurder de woning in gebruik heeft gehad, wordt die termijn met 1 maand verlengd tot maximaal 6 maanden.

Huurovereenkomst woonruimte beëindigen met wederzijds goedvinden

Met wederzijds goedvinden kan de huur echter altijd worden beëindigd. Maar als de huurder niet instemt met de opzegging, of niet reageert, loopt de overeenkomst gewoon door. Wanneer de verhuurder geen toestemming krijgt van de huurder, kan de verhuurder een vordering bij de rechter instellen om de huur te beëindigen.

Huurovereenkomst woonruimte opzeggen: dit zijn de geldige gronden

Als de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen en de huurder stemt niet in, dan kan hij een procedure starten bij de rechter. Voor een geslaagd beroep bij de rechter, moet er sprake zijn van een van de volgende zeven gronden:

1. De huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen.
   Door bijvoorbeeld al maanden geen huur te betalen, of overlast te veroorzaken voor omwonenden.
2. Er is sprake van een diplomatenclausule.
   Daarin staat dat de verhuurder na een bepaalde periode weer terugkeert in zijn woning en dat de huurder eruit moet.
3. Er is sprake van dringend eigen gebruik.
   Bijvoorbeeld vanwege een renovatie of scheiding. De verhuurder dient dit dan ook aannemelijk te maken.
4. De huurder stemt niet in met een wijziging van het huurcontract.
   De verhuurder kan bijvoorbeeld een aanbod doen voor een nieuwe huurovereenkomst na onderhoud van de woning.
5. De verhuurder heeft bouwplannen op de plek van de woning.
   Dit kan alleen als de plannen hiervoor binnen het omgevingsplan passen én zijn goedgekeurd door de gemeente.
6. De verhuurder van een hospitawoning heeft andere belangen
   Bij huur van een hospitawoning, kan de verhuurder de huur opzeggen als hij aannemelijk maakt dat zijn belangen bij de beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij de voortzetting daarvan.
7. De omgevingsvergunning van een flexwoning loopt af
   Bij huur van een flexwoning, waarvoor een een omgevingsvergunning met een termijn van maximaal vijftien jaar is verleend, kan de verhuurder de huurovereenkomst aan het einde van die termijn opzeggen. Mits die een omgevingsvergunning is staat beschreven in de overeenkomst.

Huurbescherming woonruimte is dwingend recht

Huurbescherming op woningen is dwingendrechtelijk van aard. Dat betekent dat er alleen van de regels mag worden afgeweken als dit níet in het nadeel is van de huurder. Staat er in de huurovereenkomst toch een afwijkende bepaling die in het nadeel is van de huurder? Dan is het beding vernietigbaar of nietig.

Advocaat huurrecht bij beëindigen huurovereenkomst woonruimte

Heb jij naar aanleiding van dit blog vragen? Wil je als verhuurder weten wat je rechten zijn? Of wil je juist weten of je als huurder een beroep kunt doen op huurbescherming? Lexys is een advocatenkantoor gespecialiseerd in het huurrecht en kan je bijstaan met raad en daad. Neem gerust contact op met onze advocaat huurrecht via de website of bel naar 010 600 2300.