Huurder heeft achterstand van meer dan 3 maanden, desondanks geen ontbinding…

De huurder van een woning van woningcorporatie Stichting Goed Wonen uit Gemert heeft een achterstand in de betaling van de huur laten ontstaan van bijna 7 maanden. Goed Wonen stapt daarom naar de kantonrechter en vordert ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de vordering van de woningcorporatie toe. Volgens vaste jurisprudentie is het laten ontstaan van een huurachterstand van drie maanden namelijk al voldoende om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen. De huurder gaat in hoger beroep. Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vernietigt de uitspraak van de kantonrechter en laat de huurovereenkomst in stand. Wat was hier aan de hand? Advocaat Myrthe de Vries en jurist Mika Veldhuis, beide gespecialiseerd in huurrecht, leggen uit wat er misging.

Huurachterstand leidt tot ontbinding huurovereenkomst

In de wet staat dat elke tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst genoeg is om die overeenkomst te ontbinden. Dat geldt dus ook voor een huurovereenkomst. In de wet staat ook dat die tekortkoming niet te gering moet zijn. In de rechtspraak is uitgemaakt dat van een niet geringe tekortkoming sprake is als er een huurachterstand bestaat van drie maanden of meer. Is dat het geval, dan wordt de gevorderde ontbinding meestal toegewezen. Toch liet het Gerechtshof de huurovereenkomst in deze zaak in stand.

Besluit schuldhulpverlening verplicht tot melden huurachterstand

De crux zit in het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Op grond van artikel 2 daarvan, had Goed Wonen als verhuurder een melding moeten doen bij de gemeente van het bestaan van de huurachterstand. De kantonrechter had daarmee geen rekening gehouden en de ontbinding uitsluitend gegrond op de hoogte van de huurachterstand. Het Gerechtshof overweegt dat het niet melden van de huurachterstand door Goed Wonen kan worden meegewogen als bepaald moet worden of de tekortkoming van de huurder van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Huurachterstand niet gemeld: geen ontbinding huurovereenkomst

Doordat vroegsignalering als bedoeld in het Besluit niet heeft plaatsgevonden, is de mogelijkheid dat de schuldhulpverlening daarna contact had kunnen opnemen met de huurder niet benut. Daarbij vindt het Gerechtshof het waarschijnlijk dat als de huurachterstand wel zou zijn gesignaleerd en gemeld, er wellicht schuldhulpverlening ingeschakeld had kunnen worden. Op die manier zou het oplopen van de huurachterstand eerder tot staan kunnen zijn gebracht. Dat er niet is gemeld, vindt het Gerechtshof een zwaarwegende omstandigheid die aan de woningcorporatie toe valt te rekenen. Daarom rechtvaardigt de huurachterstand op zichzelf in dit geval niet de ontbinding van de huurovereenkomst.

Verhuurder moet huurachterstand melden

Het is niet voor het eerst dat verhuurders bot vangen omdat ze een huurachterstand niet gemeld hebben. Dat gebeurde eerder al in een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant en de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam. Ook in die uitspraken werd bepaald dat het niet melden van een huurachterstand bij de gemeente een reden is om de gevorderde ontbinding af te wijzen.

Advocaat bij ontbinding huurovereenkomst

Heb je als verhuurder hulp nodig bij het melden van de huurachterstand bij de gemeente of heb je vragen over het ontbinden van een huurovereenkomst? Neem dan contact op met de advocaat huurrecht van Lexys Advocaten. Die weet precies wanneer en vooral op welke manier een huurachterstand moet worden gemeld bij de gemeente. Ook kunnen wij u al in een vroeg stadium adviseren over hoe de huurovereenkomst met slecht betalende huurders kan worden beëindigd.