Koopovereenkomst ontbinden na de levering, kan dat?

Stel, je koopt een woning en na de levering blijkt er van alles mis te zijn. Je komt allerlei verborgen gebreken tegen en de woning is niet wat je ervan verwacht had. Kan je de koopovereenkomst dan ontbinden? Advocaat vastgoedrecht Robert van Ewijk legt uit wat de (on)mogelijkheden zijn.

Ontbindende voorwaarden vaak niet meer in te roepen

In de meeste aktes van levering van woningen en bedrijfspanden staat de bepaling dat ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst niet meer ingeroepen kunnen worden. Dergelijke ontbindende voorwaarden worden vaak opgenomen voor het geval de koper de financiering niet rond krijgt (het financieringsvoorbehoud) of een voorbehoud voor het geval direct noodzakelijk onderhoud duurder uitvalt dan verwacht. In de praktijk wordt het als onwenselijk gezien dat een ontbindende voorwaarde na de levering nog kan worden ingeroepen. Daarom wordt in de meeste leveringsaktes bepaald dat dit niet meer mogelijk is. Dat betekent echter nog niet dat ontbinding als zodanig geheel is uitgesloten.

Ontbinding wegens tekortkoming wel mogelijk

De betreffende bepaling heeft namelijk slechts betrekking op de ontbindende voorwaarden, en niet zozeer op het ontbinden van de overeenkomst wegens wanprestatie. Dat is – tenzij ook dit is uitgesloten – – meestal nog wel mogelijk. Vereist is dan wel dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en de verkoper moet in verzuim zijn. Vaak moet de verkoper daarom nog wel de kans krijgen om de koopovereenkomst alsnog na te komen, en dus om de verborgen gebreken te verhelpen.

Gevolgen van de ontbinding

Het gevolg van de ontbinding is dat de koper de woning (of bedrijfspand) terug moet leveren aan de verkoper. De verkoper is gehouden om de koopsom terug te betalen. Verder leidt ontbinding ertoe dat de schade van degene die ontbonden heeft, door de andere partij moet worden vergoed. Let wel: aan slechts de vordering tot ontbinding heb je dan als koper nog niet zoveel. Het is van belang om concreet de veroordeling te vorderen om de woning terug te leveren. In dit blog lees je hoe dat zit.

Alternatief: nakoming en schadevergoeding vorderen

Ontbinding heeft verstrekkende gevolgen en past vooral bij de situatie dat de koper de eigendom van het pand niet meer wil. Een vaker gebruikt (en soms ook geschikter) alternatief is daarom het vorderen van nakoming en/of schadevergoeding. Als nakoming wordt gevorderd, wordt de verkoper in de gelegenheid gesteld de gebreken te verhelpen. Een dergelijke vordering kan gecombineerd worden met een vordering om de geleden schade te vergoeden. Ook kan – als de verkoper niet wil of kan herstellen – alleen schadevergoeding gevorderd worden. De schade kan dan (onder andere) bestaan uit de gemaakte of nog te maken herstelkosten.

Alternatief: beroep op dwaling

Een ander alternatief is het beroep op dwaling. De koopovereenkomst kan dan geheel of gedeeltelijk vernietigd worden. Bij de rechter kan naast vernietiging van de koopovereenkomst (die net als ontbinding tot gevolg heeft dat het gekochte terug moet naar de verkoper), gevorderd worden dat de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd, zodat het nadeel van de koper wordt weggenomen. Concreet kan dat inhouden dat de koopsom wordt verlaagd en de koper van het verschil in de koopprijs de gebreken kan verhelpen.

Ontbinding na levering is mogelijk

Dat ontbinding na de levering onder omstandigheden mogelijk is, blijkt uit een vonnis van de rechtbank Noord-Holland uit de zomer van 2025 (na het verschijnen van de eerste versie van dit blog). Die uitspraak wordt hier besproken.

Advocaat bij ontbinding koopovereenkomst of dwaling

Welke route het beste is, hangt van allerlei factoren af. Soms is een vordering tot nakoming of een beroep op ontbinding bij verborgen gebreken niet mogelijk. Bijvoorbeeld als er sprake is van een ouderdomsclausule. Dan kan het meer voor de hand liggen om een beroep op dwaling te doen. De gevolgen van een beroep op ontbinding en een beroep op dwaling kunnen echter flink verschillen. Zo is schadevergoeding bij dwaling niet altijd te vorderen. Voor advies in het geval van verborgen gebreken of over ontbinding van de koopovereenkomst ben je bij Lexys Advocaten aan het juiste adres.