“Aan deze verkoopbrochure kunnen geen rechten worden ontleend…”
Die tekst komen we vaak tegen in wervende brochures voor woningen of appartementen. Ook op Funda staat vaak een dergelijke tekst onder de advertentie. Maar, werkt het wel zo? Is de enkele vermelding dat aan een brochure geen rechten kunnen worden ontleend voldoende, of kan je als koper toch terugvallen op de mededelingen die de (makelaar van de) verkoper in de brochure heeft gedaan? Advocaat vastgoedrecht Robert van Ewijk is gespecialiseerd in geschillen over de aan- en verkoop van vastgoed en legt uit hoe het zit.
Rechten ontlenen aan brochure woning of appartement
Soms wordt aan de disclaimer nog toegevoegd dat de brochure of advertentie slechts wervend bedoeld is en geen garanties bevat. En in een enkel geval wordt in de koopovereenkomst zelfs expliciet vermeld dat de brochure geen onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. Voor de koper die de brochure leest en ervan uitgaat dat die juist is, kan dat zure gevolgen hebben. Toch wordt er in de praktijk en rechtspraak wat genuanceerder met een dergelijke disclaimer omgegaan.
Brochure wekt verwachtingen
De rechtbank Limburg boog zich een paar jaar terug over een zaak waarin een projectontwikkelaar in de brochure de verwachting had gewekt dat vanuit het door haar te ontwikkelen penthouse vrij uitzicht zou bestaan over de binnenstad van Maastricht. Na afronding van de bouw bleek dat niet het geval te zijn omdat het uitzicht werd gehinderd door de omliggende bebouwing. De koper deed daarom jegens de ontwikkelaar een beroep op dwaling en vorderde vermindering van de koopsom.
Als je zegt dat aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend, dan is dat nog geen vrijbrief om daarin onjuiste informatie op te nemen.
Verweer: brochure geen onderdeel van contractstukken en bevat disclaimer
De ontwikkelaar verweerde zich met de stelling dat in de brochure stond dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Bovendien stond in de koopovereenkomst uitdrukkelijk dat die verkoopbrochure geen onderdeel uitmaakt van de contractstukken. Toch ging de rechtbank daar niet in mee. Omdat het om een nieuwbouwwoning ging, vond de rechter dat aan de verkoopbrochure strengere eisen mogen worden gesteld dan bij bestaande bouw, aangezien het beeld van de te kopen woning uitsluitend door die verkoopdocumentatie kan worden gevormd. Zo wordt voorkomen dat de koper een onjuist beeld vormt van de nog te bouwen woning. Het beroep op de disclaimer vond de rechtbank daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het beroep door de koper op dwaling werd vervolgens toegewezen en de koopsom werd met terugwerkende kracht fors verminderd.
Inhoud brochure leidt tot non-conformiteit
Zeer recent boog dezelfde rechtbank zich over een vergelijkbare kwestie. Ook in die zaak bood het appartement niet het uitzicht dat in de brochure beloofd was. Omdat de ontwikkelaar niet had hoeven begrijpen dat het uitzicht voor de koper van doorslaggevende betekenis was bij de aankoopbeslissing, slaagt het beroep op dwaling echter niet. Wel vindt de rechtbank dat er sprake is van non-conformiteit: de woning beantwoordt niet aan de koopovereenkomst. De rechter oordeelde dat de brochure een bron van informatie is waar de koper zijn verwachtingen op mag baseren. Bovendien was het de ontwikkelaar die de brochure heeft gemaakt en was de ontwikkelaar degene die in de hand had welke verwachtingen bij potentiële kopers zouden worden gewekt.
Disclaimer geen vrijbrief voor vermelden onjuiste informatie
Ook de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen kwam in een zaak uit 2021 tot een dergelijk oordeel. In die zaak had de aannemer de gevelkozijnen uitgevoerd in aluminium in plaats van hout, waardoor de maatvoering wijzigde en er sprake was van minder glasoppervlak. Daardoor ontstond er ook een grotere opstap naar het balkon. Daarnaast was er sprake van aanzienlijk verminderde daglichttoetreding. Uit de contractstukken viel niet af te leiden hoe het appartement eruit zou komen te zien. Uit de verkoopbrochure wel: daarin stond dat de gevelkozijnen van plafond tot vloer zouden lopen en er veel daglicht en uitzicht zou zijn. Dat bleek dus niet het geval te zijn.
Bij nieuwbouw sneller rechten ontlenen aan brochure
Ook in die zaak ging het om een nieuwbouwappartement en ook in die zaak was in de overeenkomst (in dit geval de aannemingsovereenkomst) vermeld dat de verkoopbrochure niet tot de contractstukken behoort. Bovendien vermeldde de verkoopbrochure ook in dit geval dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. De Raad meende echter dat dit nog geen vrijbrief gaf om daarin een onjuiste voorstelling van zaken te geven. Te meer omdat de contractstukken zelf geen informatie geven over de hoogte van de kozijnen. Daarom mochten de kopers hun verwachtingen vooral baseren op de verkoopbrochure, ondanks dat die niet tot de contractstukken behoort en ondanks dat daarin is bepaald dat er geen rechten aan ontleend kunnen worden.
Geschil over aankoop of verkoop van je woning? Neem contact op met de specialist vastgoed van Lexys Advocaten.
Advocaat bij geschil over koop woning of appartement
Als in een verkoopbrochure staat dat die wervend bedoeld is en daar geen rechten aan kunnen worden ontleend, dan moet de koper begrijpen dat hij niet blindelings op de inhoud van de brochure mag vertrouwen. Echter blijkt uit de hierboven besproken rechtspraak, dat dit in het geval van een nieuwbouwwoning of nieuwbouwappartement wat genuanceerder zit. Die speelt dan namelijk een belangrijke rol bij het vormen van een beeld over wat er gaat worden geleverd. En niet alleen in geval van nieuwbouw, ook bij bestaande bouw geldt dat de brochure niet zomaar onjuiste informatie mag bevatten. Elke casus is echter anders. Neem contact op met de advocaat vastgoed van Lexys voor advies in jouw zaak.
